집을 구매할 때 가장 먼저 고민해야 하는 것은 ‘얼마나 빌릴 수 있는가’입니다. 주택담보대출은 집을 담보로 제공하는 만큼 금액이 크고, 상품에 따라 금리·한도·조건이 크게 달라지기 때문에 내가 어떤 대출에 해당되는지 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 정책상품인 보금자리론을 비롯해 적격대출, 디딤돌대출, 시중은행 대출, 모바일 주담대까지 모두 정리해 실질적인 선택 기준을 안내합니다.
- 주택담보대출의 기본 구조 이해하기
- HF 정책상품: 보금자리론·신혼·다자녀 보금자리론
- 디딤돌대출과 적격대출 비교
- 시중은행 주택담보대출 이해하기
- 모바일 앱 주담대 이용 방법
- 대출 한도가 달라지는 이유(LTV·DTI·DSR)
- 정책상품 vs 시중은행 선택 기준
주택담보대출의 기본 구조 이해하기
주택담보대출은 구입하려는 집을 담보로 제공하고 집값의 일정 비율(LTV)에 해당하는 금액을 빌리는 제도입니다. 대출은 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 정부가 금리를 낮춰 지원하는 정책상품(HF·기금대출)이고, 다른 하나는 은행이 자체적으로 취급하는 시중은행 대출입니다. 일반적으로 가능한 한 낮은 금리로 빌리는 것이 유리하므로 정책상품부터 검토하고, 조건이 맞지 않다면 그다음으로 시중은행 대출을 살펴보는 순서가 효율적입니다.
HF 정책상품: 보금자리론·신혼·다자녀 보금자리론
한국주택금융공사(HF)는 내 집 마련을 돕기 위해 비교적 낮은 금리의 주택담보대출을 제공합니다. 가장 대표적인 상품이 보금자리론이며, 신혼·다자녀 가구를 위한 우대형 상품도 존재합니다.
보금자리론 기본 조건
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대출 대상 | 무주택 또는 1주택 처분 조건의 실수요자 |
| 주택 가격 | 6억 원 이하 주택 |
| 최대 대출한도 | 최대 3억~3억 6천만 원 수준(상품별 상이) |
| 금리 | 고정금리 중심, 비교적 낮은 수준 |
| 상환 방식 | 원리금균등·원금균등 상환 중 선택 |
신혼·다자녀 보금자리론은 보금자리론 기준에서 금리우대를 더해 결혼 초기 가구의 부담을 줄여주는 특징이 있습니다. 생애 최초 구입자라면 ‘생애최초 주택구입 보금자리론’을 통해 최대 80%까지, 최대 4억 2000만 원까지 가능한 상품도 있습니다.
디딤돌대출과 적격대출 비교
같은 HF 계열 정책상품이지만 디딤돌대출과 적격대출은 목적과 지원 대상이 다릅니다. 디딤돌대출은 더 낮은 금리 대신 조건이 엄격하고, 적격대출은 더 넉넉한 한도 대신 금리가 다소 높습니다.
| 항목 | 디딤돌대출 | 적격대출 |
|---|---|---|
| 대상 | 무주택 실수요자, 소득조건 엄격 | 일반 실수요자, 조건 완화 |
| 주택가격 | 5억 이하 | 9억 이하(상품별 차이) |
| 금리 | 정책상품 중 가장 낮음 | 보금자리론보다 다소 높음 |
| 대출한도 | 최대 2억~2억 5천만 원대 | 최대 5억 수준 |
| 특징 | 소득·자산·주택가격 조건 엄격 | 조건 넉넉해 주택 선택 범위 넓음 |
정리하면 낮은 금리 → 디딤돌대출, 높은 한도 → 적격대출, 균형형 → 보금자리론이라고 이해하면 가장 쉽습니다.
시중은행 주택담보대출 이해하기
정책상품의 조건이 맞지 않거나 더 큰 금액이 필요하다면 시중은행 주택담보대출을 이용합니다. 은행 대출은 금리·한도·중도상환수수료가 상품별로 매우 다양해 비교가 필수입니다. 정책상품보다 금리는 높을 수 있지만 한도와 부수 조건이 유연해 대출 규모가 필요한 실수요자가 많이 활용합니다.
| 항목 | 정책상품 | 시중은행 대출 |
|---|---|---|
| 금리 | 낮음(고정 중심) | 높음(변동·혼합多) |
| 대출한도 | 제한적 | 더 큰 금액 가능 |
| 중도상환수수료 | 없거나 낮음 | 상품별 존재 |
모바일 앱 주담대 이용 방법
최근에는 시중은행뿐 아니라 인터넷은행까지 모바일 앱으로 주담대를 취급하는 추세입니다. 과거에는 계약서·등기서류를 모두 지참하고 은행을 방문해야 했지만 이제는 앱에서 자동 제출하거나 촬영 제출만으로 대부분 처리가 가능합니다.
모바일 신청 절차
기본 정보 입력 → 약관 및 개인정보 동의 → 대출 신청 정보 입력 → 서류 자동 제출 또는 촬영 제출 → 대출심사 → 승인 → 대출약정 → 전자등기 및 실행
대출 한도가 달라지는 이유(LTV·DTI·DSR)
주택담보대출은 규제를 받기 때문에 무조건 집값만큼 빌릴 수 있는 구조가 아닙니다. 지역 규제 여부, 소득, 주택 가격, 기존 대출 여부에 따라 한도가 크게 달라집니다.
| 규제 유형 | 의미 | 대출에 미치는 영향 |
|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출 가능 비율 | 투기과열지구는 40% 수준, 비규제지역은 더 높음 |
| DTI | 소득 대비 부채 상환 부담 비율 | 소득 낮으면 대출 금액 제한 |
| DSR | 총 대출 원리금 상환 비율 | 모든 대출 포함해 계산하므로 더 엄격 |
예를 들어 같은 6억 원짜리 아파트라도 규제지역이라면 LTV가 낮아 2억 중반만 가능할 수 있고, 비규제지역이라면 3억 이상도 가능합니다. 또한 첫 주택인지, 다주택자인지, 무주택자인지에 따라 한도가 크게 달라지며 생애최초 구입자는 우대비율을 적용받기도 합니다.
정책상품 vs 시중은행 선택 기준
정책상품은 ‘가능하면 먼저 고려’, 시중은행은 ‘조건이 안 되거나 더 큰 한도가 필요할 때 고려’로 정리할 수 있습니다. 금리가 중요하다면 보금자리론·디딤돌대출, 큰 금액이 필요하고 규제가 적은 방향을 원한다면 시중은행 대출이 적합합니다. 내 소득·집 위치·가격·대출 목적을 기준으로 금리와 한도를 비교해 선택하는 것이 가장 현명합니다.
