주택을 사거나 대출을 새로 받을 때 가장 먼저 마주하는 말이 LTV, DTI, DSR입니다. 뉴스에서는 규제가 강화됐다, 완화됐다 하면서 대출 한도가 바뀌었다고 하지만 실제로 나에게 어떤 규제가 적용되는지 쉽게 이해되지는 않습니다. 세 가지 개념은 서로 다른 기준으로 대출 한도를 정하기 때문에, 구조를 제대로 알면 내가 ‘얼마나 빌릴 수 있는지’를 스스로 계산할 수 있게 됩니다. 2025년 이후 규제가 크게 바뀐 만큼 지금 정확히 정리해두면 앞으로의 재무 계획에 바로 활용할 수 있습니다.
- LTV: 담보가치 기준 대출 한도
- DTI: 연소득 기준 대출 여력
- DSR: 전체 금융부채 기준 실제 한도
- DTI와 DSR의 근본적인 차이
- 2025년 스트레스 DSR 3단계 적용 방식
- 2025년 이후 주택담보대출 규제 전체 구조
- LTV·DTI·DSR로 본 실제 대출 한도 시뮬레이션
LTV: 집값 기준으로 계산되는 담보대출 한도
LTV(Loan To Value ratio)는 집값 대비 얼마나 대출을 허용할지를 정하는 가장 기본 규제입니다. 예를 들어 6억 원짜리 아파트에 LTV가 70%라면 최대 4억 2천만 원까지 대출이 가능합니다. 이는 담보의 가치를 기준으로 한도 자체를 제한하는 규제로, 부동산 시장 과열기에는 가장 먼저 강화되는 규제이기도 합니다.
2025년 LTV 핵심 변화
LTV는 단순한 비율처럼 보이지만, 2025년 이후 정책이 크게 바뀌면서 ‘지역·주택 보유수·구입 목적’에 따라 한도가 완전히 달라졌습니다.
| 구분 | 2025년 LTV 기준 | 특징 |
|---|---|---|
| 수도권(생애최초 포함) | 70% | 이전 80% 가능 → 70%로 축소 |
| 비수도권·비규제지역 | 80% | 기존 기준 유지 |
| 2주택 이상 보유자 | 0% | 2025년부터 주택 구입 목적 주담대 완전 금지 |
특히 수도권 LTV 축소는 실제 대출 가능액을 크게 낮추기 때문에, 생애최초에게도 예전만큼의 한도가 나오지 않는다는 점이 중요합니다.
DTI: 연소득을 기준으로 정해지는 대출 여력
DTI(Debt To Income ratio)는 1년 소득 중 얼마가 ‘빚 상환’에 사용되는지를 계산해, 소득을 기준으로 대출 여력을 측정하는 규제입니다. 주담대 원리금 + 기타 대출 ‘이자’가 합산되고, 지역별로 기준이 크게 달라집니다.
DTI 지역별 규제
| 대상 | DTI 기준 |
|---|---|
| 무주택·생애최초 / 연 7천 이하(맞벌이 1억 이하) | 60% |
| 투기지역·투기과열지구 | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 그 외 지역 | 60% |
DTI 계산 예시
연소득이 6,000만 원이라면, DTI 40%일 때 1년 원리금·이자 상환 가능 금액은 2,400만 원입니다. 즉 이 범위를 넘어서는 대출은 승인되지 않습니다.
DSR: 모든 금융부채를 합친 실질적 ‘최종 대출 한도’
DSR(Debt Service Ratio)은 현재 대출 심사에서 가장 영향력이 큰 기준입니다. 모든 대출의 원금 + 이자를 모두 포함하여 연소득 대비 상환 능력을 계산하기 때문에, 이전보다 훨씬 보수적인 방식으로 대출 한도가 정해집니다.
DSR 규제 기준(2025년)
- 총 대출금이 1억 원을 초과하는 순간 규제 적용
- 은행권 40%, 비은행권 50%
- 전세대출, 중도금대출, 300만 원 이하 대출은 제외
DSR은 대출이 여러 건일수록 한도를 급격히 줄이며, 마이너스통장은 ‘한도 전체’를 원리금으로 계산하기 때문에 대출 여력을 크게 감소시키는 요인이 됩니다.
DTI와 DSR의 차이
| 항목 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 포함 범위 | 주담대 원리금 + 기타대출 이자 | 모든 대출의 원리금 전부 |
| 강도 | 중간 | 최강 |
| 한도 영향 | 일정 범위 제한 | 사실상 최종 한도 결정 |
| 적용 범위 | 주담대 중심 | 총 금융부채 전체 |
결론적으로, 실제 대출 가능 금액은 대부분 DSR이 결정한다고 보면 됩니다.
2025년 스트레스 DSR 3단계: 보수 심사의 핵심
스트레스 DSR은 금리가 향후 더 오를 가능성을 반영해, 일부러 현재 금리보다 높게 적용해 계산하는 방식입니다.
| 지역 | 스트레스 금리 가산 | 예시 |
|---|---|---|
| 수도권 | +1.5%p | 실제 금리 4%라도 심사는 5.5%로 계산 |
| 지방 | +0.75%p | 4% → 4.75%로 계산 |
2025년 7월부터 수도권은 완전 적용되어 대출 한도가 체감적으로 더 줄어드는 상황입니다.
주택담보대출은 LTV·DTI·DSR이 동시에 적용된다
주담대는 단일 기준으로 정해지지 않습니다. LTV는 집값 기준, DTI는 소득 기준, DSR은 전체 금융부채 기준입니다. 세 제도는 서로 다른 방향에서 한도를 제한하기 때문에, 최종 대출 가능 금액은 세 기준 중 ‘가장 낮은 값’으로 정해집니다.
실제 적용 흐름
- LTV로 최대 한도 계산 (집값 기준)
- DTI로 소득 기반 여력 확인
- DSR로 전체 금융부채 기반 최종 한도 계산
이 중 DSR이 가장 보수적이기 때문에, 실제로는 DSR에서 최종 한도가 결정되는 경우가 가장 많습니다.
실제 대출 한도 시뮬레이션
연소득 6,000만원, 5억 원짜리 집을 수도권에서 구매한다고 가정해볼게요.
| 단계 | 계산 방식 | 대출 가능금액 |
|---|---|---|
| LTV 기준 | 5억 × 70% | 3억 5천 |
| DTI 기준 | 연소득 6,000만 × 40% | 약 3억 내외 |
| DSR 기준 | 모든 대출 원리금 합산 + 스트레스 금리 적용 | 2.4억~2.7억 수준 |
겉으로는 3.5억까지 가능해 보이지만, 실제로는 스트레스 DSR 때문에 2억대 중반으로 제한되는 경우가 대부분입니다. 최근 “대출이 잘 안 나온다”고 체감하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
정리
LTV는 담보 기준, DTI는 소득 기준, DSR은 전체 대출 기준입니다. 특히 2025년 이후에는 스트레스 DSR이 강화되면서 실제 대출 가능액이 더 축소되고 있습니다. 주택 구매나 대출 계획을 세울 때는 세 규제를 각각 별도로 계산한 뒤, 그중 가장 보수적인 한도를 기준으로 예산을 잡는 것이 가장 현실적이고 안전한 방법입니다.
