대출 관련 뉴스가 나올 때마다 “이번에는 나도 영향받는 걸까?”, “얼마나 빌릴 수 있는 거지?”라는 고민이 생기곤 합니다. 규제 용어도 낯설어 더 어렵게 느껴질 수 있어요. 하지만 LTV·DTI·DSR 이 세 가지 개념만 이해하면, 복잡해 보이던 대출 규제가 훨씬 명확하게 정리됩니다.
지금 한 번 제대로 익혀두면 앞으로 대출을 고민할 때 큰 도움이 됩니다.
1. LTV
집값의 몇 %까지 대출이 가능할까?
LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 대출 가능한 비율입니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 담보로 4억 원을 빌리면 LTV는 80%입니다.
이 비율은 국가가 직접 상한선을 정하고 있어, 정해진 비율 이상으로는 대출받을 수 없습니다. LTV 제도는 미국·유럽·일본 등 대부분의 선진국에서 금융안정 장치로 활용되고 있으며, 2008년 금융위기 이후 더욱 중요해졌습니다. 집값 대비 과도한 대출을 막아 금융 시스템을 보호하는 기능을 합니다.
2. DTI
내 소득 대비 어느 정도까지 빌릴 수 있을까?
DTI(총부채상환비율)는 연소득 중 얼마나 빚을 갚고 있는지를 따지는 기준입니다.
- 주담대 → 원금 + 이자 전부 포함
- 신용대출·마이너스통장·할부 등 → 이자만 포함
예를 들어 연소득 5,000만 원 중 주담대 원리금 1,500만 원, 다른 대출 이자 500만 원을 갚고 있다면 DTI는 40%입니다.
DTI가 높으면 소득에 비해 부채 부담이 크다고 판단되어 대출이 보수적으로 심사됩니다.
3. DSR
모든 대출을 합쳤을 때도 감당 가능한가?
DSR(총부채원리금상환비율)은 보유한 모든 대출의 원리금을 합산해 소득 대비 부담을 계산하는 지표입니다.
- 주담대
- 신용대출
- 마이너스통장
- 카드론
- 자동차 할부 등
대출 전체의 원리금을 모두 고려하기 때문에 규제 강도가 가장 높습니다.
대출이 여러 건이거나 마이너스통장처럼 한도형 대출이 있으면 DSR이 크게 상승해 대출 가능금액이 줄어듭니다.
DTI vs DSR
같은 것처럼 보이지만 기준은 다릅니다
| 항목 | 포함 범위 |
|---|---|
| DTI | 주담대는 원리금, 그 외 대출은 이자만 포함 |
| DSR | 모든 대출의 원리금 전체 포함 |
따라서 대출 심사가 까다로운 시기에는 DSR이 훨씬 중요한 기준입니다.
스트레스 DSR
“금리가 오를 경우”까지 감안하는 계산 방식
2024년부터 단계적으로 도입된 ‘스트레스 DSR’은 앞으로 금리가 더 오를 가능성까지 반영해 미리 높은 금리를 적용하는 방식입니다. 대출자는 금리가 상승해도 감당 가능한 범위에서만 대출을 받도록 설계된 제도입니다.
2025년 7월부터 수도권에는 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 다음과 같이 계산합니다.
- 수도권: 실제 금리 + 1.5%p
- 지방: 실제 금리 + 0.75%p (2025년까지 유예)
예를 들어 실제 금리가 4%라면
- 수도권은 5.5%
- 지방은 4.75%
로 계산되기 때문에 대출 한도가 줄어듭니다.
신용대출도 DSR 규제를 받습니다
신용대출은 담보가 없기 때문에 DSR 규제가 더 중요하게 적용됩니다.
-
총대출 1억 원 초과 시
- 은행권: DSR 40%
- 비은행권: DSR 50%
예를 들어 연소득 6,000만 원이라면, 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합계는 **2,400만 원(40%)**을 넘을 수 없습니다.
포함되는 항목
신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등 모두 포함
제외되는 항목
전세대출, 중도금대출, 300만 원 이하 소액 신용대출
2025년 7월부터는 신용대출 1억 원 초과 시 스트레스 금리(+1.5%p)를 적용해 더욱 보수적으로 계산합니다.
주택담보대출은 세 가지가 모두 중요합니다
LTV · DTI · DSR을 동시에 고려해야 실제 한도가 나옵니다
주택담보대출은 ‘어디에 있는 집인지’, ‘생애최초인지’, ‘무주택자인지’에 따라 규제가 달라집니다.
2025년 6.27 부동산 대책 이후 달라진 LTV
2025년 6월 28일부터 생애최초 구입자도 지역별 LTV가 달라졌습니다.
- 수도권·규제지역: 최대 70%
- 지방·비규제지역: 최대 80%
또한 수도권에서 주담대를 받을 경우 입주 6개월 이내 전입 의무가 생겼습니다.
이를 지키지 않으면
- 대출금 회수
- 3년간 주택 관련 대출 제한
같은 제재를 받을 수 있습니다.
그리고 2주택 이상 보유자의 주택 구입 목적 주담대는 전면 금지되었습니다.
DTI는 지역별로 기준이 다릅니다
다음 조건에 해당하면 지역과 관계없이 **DTI 60%**가 적용됩니다.
- 무주택자
- 생애최초 구입자
- 연소득 7,000만 원 이하(맞벌이는 1억 원 이하)
그 외에는 지역별로 다음 기준이 적용됩니다.
- 투기지역·투기과열지구 → 40%
- 조정대상지역 → 50%
- 일반지역 → 60%
DSR은 지역과 관계없이 동일하게 적용됩니다
총대출이 1억 원만 넘어도
- 은행권: 40%
- 비은행권: 50%
이 기준은 모든 지역에 동일하게 적용됩니다.
2025년 7월 이후 수도권은 스트레스 DSR까지 적용되어 실제 금리보다 높은 금리를 기준으로 대출 한도가 산정됩니다.
