내 집 마련에는 여러 방법이 있지만 그중에서도 청약은 시세보다 낮은 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있다는 점에서 많은 사람들이 도전하는 방식입니다. 집을 직접 사는 것이 아니어도 집을 마련할 수 있는 다양한 경로가 있는데, 그중에서도 청약은 제도적 혜택이 크고 접근성이 좋아 기본부터 정확히 이해해두면 유용합니다.
- 청약이란 무엇인가
- 국민주택과 민영주택의 차이
- 청약 필수 준비물: 주택청약종합저축
- 청약 신청 요건 ① 납입 금액
- 청약 신청 요건 ② 납입 횟수·의무 가입 기간
- 청약 신청 요건 ③ 거주 요건
- 청약 당첨 방식: 가점제·추첨제
- 특별공급: 생애최초·신혼부부·노부모 부양
청약이란 무엇인가
청약은 일정 요건을 갖춘 사람이 아파트 분양에 신청할 수 있도록 만든 제도입니다. 청약에 당첨되면 분양가가 시세보다 저렴한 경우가 많아 내 집 마련의 좋은 기회가 되며, 실수요자 중심의 주택 공급을 위해 다양한 조건과 절차가 마련되어 있습니다.
국민주택과 민영주택의 차이
청약으로 분양받을 수 있는 주택은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉩니다. 두 유형은 분양 주체와 면적, 경쟁 방식 등에서 차이가 있어 본인의 조건에 맞춰 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 국민주택 | 민영주택 |
|---|---|---|
| 분양 주체 | 국가·지자체·LH·지방공사 | 민간 건설사 |
| 전용면적 | 85㎡ 이하 | 제한 없음 |
| 청약 통장 | 주택청약종합저축·청약저축 | 주택청약종합저축·청약예금·청약부금 |
| 당첨 방식 | 가점제 중심 | 면적별 가점·추첨 혼합 |
청약 필수 준비물: 주택청약종합저축
청약은 반드시 주택청약종합저축에 가입해야 신청할 수 있습니다. 2015년 이후에는 청약저축·청약예금·청약부금은 신규 가입이 중단되어 현재 가입 가능한 상품은 주택청약종합저축 하나뿐입니다. 월 2만 원~50만 원까지 납입 가능하며 잔액 1500만 원 미만이면 월 50만 원 초과도 넣을 수 있습니다.
해지를 하면 청약 자격이 사라지기 때문에 가급적 해지하지 않는 것이 좋고, 자금이 급할 경우 해지 대신 통장 잔액의 90~100%까지 대출받을 수 있는 ‘주택청약 담보대출’을 활용할 수 있습니다.
| 종류 | 현재 가입 가능 여부 | 청약 가능 주택 |
|---|---|---|
| 주택청약종합저축 | 가입 가능 | 국민·민영 모두 |
| 청약저축 | 신규 가입 불가 | 국민주택 |
| 청약예금·청약부금 | 신규 가입 불가 | 민영주택 |
만 19~34세, 연 소득 3600만 원 이하 무주택 청년이라면 특별금리를 제공하는 ‘청년 우대형 주택청약종합저축’도 고려할 만합니다.
청약 신청 요건 ① 납입 금액
청약 신청을 위해서는 해당 주택에 필요한 예치금을 준비해야 합니다. 국민주택은 전용 85㎡ 이하가 대부분이므로 300만 원이면 충분합니다. 민영주택은 지역·면적별로 예치금이 달라기 때문에 모든 면적을 지원하려면 1500만 원을 준비해두는 것이 안전합니다.
청약 신청 요건 ② 납입 횟수·의무 가입 기간
청약은 금액만 맞춘다고 가능한 것이 아니라, 가입 기간과 납입 횟수 요건을 충족해야 지원할 수 있습니다. 특히 투기과열지구·청약과열지역에서는 가입 기간에 대한 조건이 더 엄격합니다. 민영주택은 납입 횟수가 필요 없고 금액만 맞추면 되지만 국민주택은 납입 횟수·기간 요건이 모두 적용됩니다.
청약 신청 요건 ③ 거주 요건
수도권 투기과열지구의 경우 해당 지역에서 2년 이상 거주해야 청약 1순위가 됩니다. 거주 기간은 주민등록등본으로 확인하며, 지역별 요건은 입주자 모집 공고문에서 반드시 확인해야 합니다.
청약 당첨 방식: 가점제·추첨제
청약 당첨 방식은 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 가입 기간을 점수로 환산해 높은 순으로 선발하고, 추첨제는 무작위 추첨 방식입니다. 공공주택은 대부분 가점제, 민영주택은 85㎡ 이하 가점+추첨 혼합, 85㎡ 초과는 추첨 비중이 높습니다.
| 항목 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 선발 방식 | 점수 높은 순 | 무작위 추첨 |
| 유리한 대상 | 무주택 기간·부양가족 많은 세대 | 1인 가구·가점 낮은 경우 |
| 특징 | 안정적이지만 높은 경쟁률 | 운에 의한 당첨 가능성 존재 |
특별공급: 생애최초·신혼부부·노부모 부양
특별공급은 특정 요건을 갖춘 가구를 위한 배정으로, 일반공급보다 경쟁이 덜한 편입니다. 단, 특별공급은 대부분 인생에서 단 한 번만 신청할 수 있어 전략적으로 접근해야 합니다.
생애최초 특별공급
처음으로 주택을 마련하려는 무주택 가구가 대상이며, 소득 기준과 자산 기준, 납세 이력 등을 충족해야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하 주택에 청약할 수 있으며, 미혼 1인 가구의 경우 민영주택 추첨제만 가능하다는 점을 유의해야 합니다.
신혼부부 특별공급
혼인신고 후 7년 이내 무주택 부부가 대상입니다. 자녀가 있을수록 경쟁에서 유리하고, 청약통장 가입 6개월·납입 6회 이상 조건을 충족해야 합니다. 자산 기준도 적용되므로 부동산·자동차 가액을 반드시 확인해야 합니다.
노부모 부양 특별공급
만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 무주택 가구가 청약할 수 있는 유형입니다. 주민등록등본으로 세대 구성 이력을 확인하며, 중간에 세대 분리 기간이 있으면 인정되지 않습니다.
청약은 복잡해 보이지만 원칙은 명확합니다. 주택청약종합저축을 꾸준히 유지하고, 예치금을 충족하고, 지역별 거주 요건과 가입 기간을 맞추는 것이 기본입니다. 가점제를 노린다면 장기 무주택 유지와 부양가족 수가 핵심이고, 추첨제를 노린다면 85㎡ 초과 민영주택이 더 수월할 수 있습니다. 특별공급은 한 번의 기회를 전략적으로 활용하는 것이 중요합니다. 청약홈을 꾸준히 확인하며 자격과 요건을 점검하면 내 집 마련의 가능성을 높일 수 있습니다.
