부동산을 매매하려고 할 때, 가장 먼저 확인해야 할 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다. 그런데 이 등기부등본에 ‘근저당권’이 설정돼 있다면 어떨까요? ‘근저당’이라는 단어 자체가 낯설거나, 혹은 이게 매매에 어떤 영향을 미칠지 헷갈리는 경우가 많습니다. 실수요자부터 투자자까지, 모든 거래 참여자에게 중요한 이슈입니다.
이번 글에서는 실제 사례와 함께 ‘등기부등본에 근저당권이 설정된 부동산의 매매 가능 여부’와 그에 따른 주의사항들을 정리해 보겠습니다.
근저당권이란 무엇인가?
근저당권은 채권자의 권리를 담보하기 위해 설정되는 물권의 일종으로, 주로 금융기관이 대출을 실행하면서 담보로 설정하는 제도입니다. 일반적으로 주택이나 상가 등 부동산에 설정되며, 채무자가 대출금 상환을 하지 못할 경우 근저당권자는 해당 부동산을 경매에 부칠 수 있는 권리를 가집니다.
특히 근저당권은 ‘최고액’이라는 개념이 있어, 실제 대출금보다 더 높은 금액이 설정됩니다. 예를 들어, 대출금이 1억 원이어도 근저당 최고액은 1억3천만 원으로 설정될 수 있습니다. 이는 이자나 지연손해금, 법적 비용 등을 포함한 금액이기 때문입니다.
즉, 근저당권이 설정됐다는 것은 해당 부동산이 이미 채권 담보로 잡혀 있다는 의미이며, 이는 매매 시 법적·재정적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 거래 전 반드시 등기부등본을 통해 이를 확인해야 합니다.
등기부등본에서 근저당권 확인 방법
등기부등본은 법원 인터넷등기소나 정부24 등의 온라인 플랫폼을 통해 누구나 열람할 수 있습니다. 해당 서류에는 부동산의 소유권, 근저당권, 전세권 등 각종 권리관계가 명시되어 있습니다.
근저당권은 ‘을구’ 항목에 기록되며, 설정일자, 채권최고액, 채권자(보통 은행 등 금융기관), 설정금액 등이 명시됩니다. 다음은 등기부등본 예시 구성입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 갑구 | 소유권 관련 정보 (매매, 상속 등) |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 임차권 등 설정 권리 |
| 근저당권 예시 | 2022.06.01 / 채권최고액 150,000,000원 / 채권자: ○○은행 |
이처럼 등기부등본을 통해 근저당권의 존재 여부, 금액, 채권자 정보를 명확히 확인할 수 있습니다. 확인된 정보는 이후 매매 협상이나 대출 심사에도 영향을 미칩니다.
근저당권 설정 부동산, 매매 가능한가?
결론부터 말하자면, 근저당권이 설정된 부동산도 매매는 가능합니다. 하지만 거래의 성사 조건과 절차에 있어 일반 부동산과는 달리 복잡한 부분이 존재하며, 특히 매수인의 입장에서는 리스크 검토가 선행되어야 합니다.
근저당권이 설정된 부동산의 매매는 주로 세 가지 방식으로 이뤄집니다. 첫째, 매도인이 매매 계약 전 해당 근저당을 말소하는 조건입니다. 이 경우, 등기부상 채권이 모두 정리된 후 소유권 이전이 이뤄지기 때문에 상대적으로 안전합니다.
둘째, 매매 대금을 통해 채무를 변제하고 동시에 근저당을 말소하는 방식입니다. 주택담보대출 상환을 위해 매매대금 일부가 직접 채권자(은행)로 송금됩니다.
셋째, 근저당권이 설정된 상태로 인수하는 방식입니다. 이 경우 매수인이 기존 채무를 승계하거나 담보 상태를 감수하고 부동산을 매입합니다. 다만 이 방식은 매수인에게 큰 법적 책임이 수반될 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.
- 계약 전 근저당 말소 여부 확인
- 말소 예정일 및 절차 문서화
- 대금 일부를 채권자에게 직접 송금
- 부동산 전문 변호사 또는 중개사 상담 필수
매매 시 발생할 수 있는 위험 요소
근저당권이 설정된 부동산을 매수할 때 발생할 수 있는 주요 리스크는 경매 위험과 권리순위 문제입니다. 채무자가 대출 상환을 하지 못하면 근저당권자는 해당 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다. 따라서 매수인이 잔금을 치른 이후라도 권리변동 이전이라면 낙찰 위기에 놓일 수 있습니다.
또한 권리순위가 앞서는 다른 권리자(예: 임차인, 선순위 저당권자)가 있을 경우, 해당 권리자에게 우선권이 돌아갑니다. 이로 인해 실입주나 권리 확보에 차질이 생길 수 있습니다.
| 리스크 종류 | 설명 |
|---|---|
| 경매 리스크 | 잔금 이후 등기 이전 전에 채권자가 경매 신청 가능 |
| 권리순위 리스크 | 선순위 권리자에게 우선권 발생 가능 |
| 대출 제한 | 근저당 존재로 인해 신규 대출 거절 가능 |
따라서 거래 전 해당 부동산의 전체 권리관계를 명확히 분석하고, 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.
실제 사례로 보는 매매 제한 사례
서울 송파구 가락동의 한 아파트(가락쌍용1차, 전용 59㎡)는 2023년 9월 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 8억 7천만 원에 거래되었습니다. 그런데 해당 매물은 당시 등기부등본상 ‘○○은행’에 근저당권 1억 5천만 원이 설정된 상태였습니다.
매수인은 계약 체결 전 등기부등본 확인을 통해 이 사실을 인지했고, 중개사를 통해 매도인의 채무 상황과 말소 계획을 문서화 요청했습니다. 이후 계약금 지급과 동시에 매도인은 대출금 전액을 상환했고, 등기이전 당일 근저당권이 말소됐습니다.
만약 이 과정에서 말소가 지연되거나 상환이 미뤄졌다면, 매수인은 소유권 이전 지연은 물론 추가 위험에 노출될 수 있었습니다. 다음 표는 이 거래의 권리관계 및 조치사항을 요약한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거래 지역 | 서울 송파구 가락동 |
| 거래 시기 | 2023년 9월 |
| 매매 가격 | 8억 7천만 원 |
| 근저당 설정액 | 1억 5천만 원 |
| 조치 사항 | 계약 전 말소 계획 확인, 대금으로 상환 후 등기 이전 |
매매 시 체크리스트와 전문가 조언
근저당권이 설정된 부동산의 거래는 보다 세심한 준비가 필요합니다. 단순히 가격이나 위치만 보고 결정하기보다, 법적 권리 상태를 먼저 분석해야 합니다. 다음은 매수자 입장에서 반드시 확인해야 할 체크리스트입니다.
- 등기부등본 ‘을구’ 항목에서 근저당권 내역 확인
- 채권자와 채무 내용, 최고액 범위 분석
- 매도인의 상환 계획 및 실제 말소 일정 문서화
- 필요 시 잔금 일부를 금융기관에 직접 송금
- 중개사 또는 법률 전문가의 계약 검토 요청
- 매매계약서에 근저당 말소 조건 명시 여부 확인
이 외에도 계약 진행 전 부동산 전문 변호사에게 등기 내용과 채권 조건을 검토받는 것이 안전합니다. 리스크를 사전에 차단할 수 있는 유일한 방법은, ‘모르는 것’을 없애는 것임을 명심해야 합니다.
이번 글에서는 등기부등본에 근저당권이 설정된 부동산의 매매 가능 여부와 관련된 핵심 정보를 다뤄보았습니다. 근저당권 자체가 매매를 불가능하게 만들지는 않지만, 그로 인해 발생할 수 있는 법적 리스크나 권리 충돌, 경매 가능성 등은 반드시 사전에 점검하고 대비해야 할 요소입니다.
